Investimenti

Acquistare una proprietà in Italia per uno straniero

L’Italia attira numerosi acquirenti internazionali, per cui possiamo dire che è una destinazione molto ricercata dagli stranieri che desiderano acquistare una proprietà.

L’acquisto di un immobile in Italia per stranieri può avere diverse finalità: può rappresentare un semplice investimento in un Paese dall’economia stabile, oppure il mezzo per potersi trasferire definitivamente in Italia con un visto per residenza elettiva. Infine, l’acquisto di un immobile può essere una strategia puramente fiscale, considerato che gli stranieri impatriati, acquistando un’unità immobiliare residenziale in Italia dopo il trasferimento in Italia, o nei 12 mesi precedenti, possono ottenere un prolungamento delle agevolazioni fiscali derivanti dal regime dei rimpatriati.

Prima di intraprendere un passo importante come l’acquisto immobiliare in Italia per stranieri, è essenziale conoscere il processo di acquisto e gli aspetti legali e fiscali che accompagnano questa decisione: ragione per cui può rivelarsi fondamentale l’assistenza di professionisti specializzati in acquisto immobile per cittadini stranieri.

Quando un cittadino stranierò può comprare casa?

Prima di acquistare una proprietà in Italia per uno straniero è fondamentale verificare se tra l’Italia e lo Stato di provenienza sussiste la c.d. condizione di reciprocità.

Trattasi di un principio che riguarda i diritti e le opportunità che vengono concessi ai cittadini in un paese straniero, basati sulla base del trattamento che i cittadini di quel paese ricevono nel paese di origine degli stranieri.

Ai sensi dell’art. 16 delle disposizioni preliminari al Codice Civile, “lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”.

In buona sostanza, se un cittadino cinese intende acquistare una casa in Italia deve verificare se la legge cinese consente altrettanto ai cittadini italiani di acquistare una casa in Cina senza frapporre ostacoli.

La presenza della condizione di reciprocità può variare da Paese a Paese, e spesso viene regolamentata da accordi bilaterali o trattati internazionali tra nazioni.

È importante notare che la situazione specifica della reciprocità potrebbe cambiare nel tempo, quindi gli stranieri interessati all’acquisto di una proprietà in un paese dovrebbero verificare la legislazione e le politiche attuali riguardanti la reciprocità tra il loro paese di origine e il paese di destinazione.

Inoltre, è consigliabile ottenere consulenza legale o consulenza da un team di esperti in diritto immobiliare, oltre che da un notaio esperto di diritto internazionale, per comprendere appieno gli aspetti legati alla reciprocità e alle regole specifiche che possono applicarsi nella specifica situazione.

Quali procedure seguire per comprare casa in Italia?

L’acquisto di una casa in Italia comporta diverse procedure, che possono variare a seconda della regione o del tipo di proprietà.

Ricerca dell’immobile: Il procedimento necessario per acquistare una proprietà in Italia per uno straniero ha inizio con la ricerca di un immobile idoneo. Il cittadino straniero può avvalersi di agenzie immobiliari, siti web specializzati o annunci sui giornali cartacei. È consigliabile visitare le proprietà selezionate per avere un’impressione diretta dei luoghi e degli ambienti. Trattandosi di stranieri, occorrerà fare ingresso in Italia nel rispetto delle norme in materia di immigrazione, eventualmente, con un visto per turismo o con un visto per affari.
Verifica legale e tecnica. È consigliabile già in questa fase iniziale, prima di presentare la proposta di acquisto, consultare un notaio di fiducia per verificare se l’immobile è gravato da ipoteca o altri vincoli che potrebbero compromettere il passaggio di proprietà. Altrettanto opportuno è consultare un geometra o un perito che possa assicurarsi che l’immobile sia in buone condizioni strutturali e non presenti irregolarità urbanistiche. Molto importante – ma sappiamo che ciò richiede molto tempo e normalmente non viene fatto – sarebbe richiedere il progetto originario al Comune, per verificare sin da ora la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.
Proposta inderogabile di acquisto. Una volta trovato l’immobile desiderato, verificato che non ci sono vincoli pregiudiziali, né elementi ostativi di natura urbanistico-catastale, lo straniero può presentare, attraverso l’agente immobiliare, o direttamente al proprietario, una proposta (irrevocabile) di acquisto. Questa proposta serve a stabilire i termini di vendita per l’acquisto immobile per cittadini stranieri, e viene generalmente accompagnata dal versamento di una caparra che vincola l’acquirente. L’acquirente decide l’importo che ritiene congruo pagare per l’immobile, solitamente giocando al ribasso rispetto al prezzo proposto dal venditore. Determinante è, nella stima del valore della proposta, verificare se l’immobile ha bisogno di ristrutturazione.
(Eventuale) Richiesta del mutuo e pianificazione della ristrutturazione dell’immobile. Il compratore, laddove non disponga di liquidità pari al prezzo dell’immobile, tenuto conto anche degli accessori da pagare, dovrà richiedere un mutuo bancario. Inoltre, laddove l’immobile compravenduto debba essere ristrutturato, l’acquirente dovrà iniziare già in questa fase a raccogliere preventivi per le ditte edili specializzate nella ristrutturazione di immobili, e, possibilmente, un architetto a cui affidare la direzione dei lavori e, eventualmente, l’interior design.
Compromesso. Dopo aver raggiunto un accordo sulla vendita, viene redatto un contratto preliminare chiamato “Compromesso” o “Contratto preliminare di compravendita”. In questo contratto, vengono specificate le condizioni definitive dell’acquisto, come il prezzo di vendita, le modalità di pagamento e la data del rogito. Il contratto preliminare serve a impegnare le parti in una fase temporale in cui non è ancora possibile per loro procedere al contratto di compravendita (si pensi all’ipotesi in cui il venditore deve sanare un abuso edilizio). Spesso le parti si impegnano con il preliminare in attesa che il compratore ottenga il mutuo dalla banca. A volte è opportuno redigere il compromesso dal notaio, ad esempio quando il compratore versa un acconto di una certa consistenza, o quando il rogito viene programmato in una data distante.
Atto di compravendita. Il trasferimento della proprietà ha luogo con la firma del contratto definitivo di compreavendita e il pagamento del prezzo. Generalmente, si addiviene all’atto di compravendita dopo che il compratore è riuscito a ottenere la delibera del mutuo dall’istituto bancario. Il pagamento viene solitamente effettuato tramite assegno circolare, mentre la banca, dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, che ha luogo dinanzi allo stesso notaio, eroga la parte di prezzo ottenuta in finanziamento. Gli acquirenti, al momento del rogito, devono pagare le imposte di registrazione e altre tasse previste dalla legge, come l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria.
Registrazione della Proprietà. Il notaio provvede a registrare l’atto di vendita presso l’Agenzia delle Entrate, formalizzando così il cambio di proprietà.
(Eventuale) Ristrutturazione dell’immobile. Ora che l’immobile è di proprietà dell’acquirente e che le chiavi sono nelle sue mani, può avere inizio la ristrutturazione (naturalmente, questo passo riguarda solo gli immobili da ristrutturare). L’acquirente deve avviare le pratiche per le agevolazioni fiscali, stando attento a effettuare tutti i pagamenti riferiti alla ristrutturazione tramite il “bonifico parlante”, indicando voci precise nella causale. Sono previste alcune condizioni, oltre all’impiego del mezzo di pagamento del bonifico parlante, affinché l’acquirente possa beneficiare delle agevolazioni fiscali. Quali siano queste agevolazioni dipende dalle decisioni del governo, normalmente esternate sulla materia in sede di legge finanziaria; per la loro esatta individuazione è consigliato richiedere la consulenza di un commercialista specializzato in questa materia. Solitamente, le agevolazioni più interessanti e comuni consistono nello sconto in fattura e nella cessione del credito.

Le agevolazioni “prima casa” previste a favore di acquirenti stranieri

In Italia, le agevolazioni prima casa per acquisto immobile per cittadini stranieri sono vantaggi fiscali offerti a chi acquista la prima abitazione. Queste agevolazioni sono state introdotte per agevolare l’accesso alla proprietà per le famiglie e incentivare il mercato immobiliare.

L’agevolazione prima casa porta a un beneficio consistente in un’aliquota ridotta dell’imposta di registro, che è pari all’2% dell’ammontare dell’acquisto (invece del 9%). Questa aliquota agevolata si applica sulla prima casa acquistata come residenza principale.

Sono dovute l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e altresì l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa, ci sono alcuni requisiti da soddisfare:

L’acquirente deve essere maggiorenne e non deve essere già proprietario di altre abitazioni nello stesso Comune dove si trova l’immobile che desidera acquistare come prima casa.
L’acquirente deve impegnarsi a stabilire la residenza nella nuova casa entro 18 mesi dall’acquisto e a mantenerla come residenza principale per almeno 5 anni.
L’immobile deve essere ubicato nel territorio italiano.

Dal 1° gennaio 2016, il beneficio prima casa è concesso anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, purché la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Dal bonus prima casa si decade al venir meno dei requisiti stabiliti, con l’obbligo di versare la differenza di imposta non pagata. Si decade dal bonus, ad esempio, se si procede alla vendita dell’abitazione cui è connessa l’agevolazione prima di 5 anni; se la rivendita riguarda solo una porzione, o una pertinenza dell’immobile (ad esempio l’autorimessa), la decadenza si applica solo alla parte alienata e non all’intero.

La decadenza per vendita del bene prima di 5 anni non si applica se l’interessato acquista, entro un anno, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, a titolo oneroso.

Infine, va detto che il decreto Sostegni-bis ha introdotto agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di giovani con meno di 36 anni, il cui valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non è superiore a 40 mila euro annui: per loro la compravendita è esente da imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale.

È importante sottolineare che le normative e le agevolazioni fiscali possono essere soggette a modifiche nel tempo, quindi è sempre consigliabile verificare le disposizioni fiscali più recenti o consultarsi con un consulente fiscale per comprendere appieno i benefici disponibili per l’acquisto della prima casa in Italia.

Quali sono le imposte per l’acquisto di un immobile in Italia?

Gli acquirenti stranieri devono essere consapevoli delle implicazioni fiscali applicabili a chi intende acquistare una proprietà in Italia per uno straniero.

Anzitutto, esiste l’imposta di registro, che è pari al 9%. L’importo non può mai essere inferiore a 1.000 euro. Fanno eccezione, l’agevolazione per la prima casa, che come si è detto prevede l’aliquota del 2%, e i terreni agricoli (15%).

Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa, per un valore di 50 euro ciascuna.

È stata confermata l’agevolazione per l’acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (imposta catastale 1% e imposte di registro e ipotecarie di 200 euro ciascuna).

Inoltre, le tasse annuali sulla proprietà, come l’IMU e la TASI, devono essere pagate regolarmente.

Se il venditore è un’impresa, la vendita è esente Iva, quindi l’acquirente deve pagare l’imposta di registro del 9% l’imposte ipotecaria e quella catastale per un valore fisso di 50 euro ciascuna.

L’Iva, tuttavia, si applica alle vendite effettuate da imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva; alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva. L’Iva in questi casi è del 10%, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono di valore fisso pari a 200 euro.

Come Boschetti Studio Legale può aiutare lo straniero che vuole comprare una proprietà in Italia

Acquistare una proprietà in Italia può essere un’esperienza entusiasmante e gratificante per gli stranieri. Tuttavia, è fondamentale essere ben informati sulle procedure legali, fiscali e immobiliari per evitare sorprese sgradite.

Con la giusta preparazione e consulenza adeguata, gli acquirenti stranieri possono godere appieno dei numerosi vantaggi di possedere una casa o una proprietà in questa affascinante nazione mediterranea.

Boschetti Studio Legale può fornire allo straniero che intende acquistare una proprietà in Italia una guida preziosa durante l’intero processo di acquisto, assicurando che tutti i documenti siano in regola e che gli interessi dell’acquirente siano protetti.

Cosa deve fare uno straniero per comprare casa in Italia?

Uno straniero che desidera comprare casa in Italia, anzitutto, deve verificare le condizioni di reciprocità con il proprio Paese per verificare se gli è permesso acquistare la proprietà nel nostro Paese. Una volta accertato tale requisito preliminare, deve ottenere un codice fiscale italiano, cercare l'immobile desiderato, stipulare un contratto preliminare (Compromesso) con il venditore, effettuare una verifica legale e tecnica dell'immobile, firmare l'atto di compravendita presso un notaio, pagare le tasse e registrare la proprietà presso l'Agenzia delle Entrate.

Quali sono i requisiti necessari per acquistare una casa in Italia?

I requisiti necessari per acquistare una casa in Italia sono essere maggiorenni, possedere un codice fiscale, accedere al credito se non si dispone della liquidità sufficiente per acquistare l'immobile, e usufruire della condizione di reciprocità con il Paese di origine, se ad acquistare l'immobile in Italia è un cittadino straniero

Dove comprano gli stranieri in Italia

Gli stranieri acquistano proprietà in diverse regioni italiane, ma le aree più popolari includono la Toscana, Lombardia e Puglia. Queste regioni sono particolarmente attraenti per il loro patrimonio artistico e culturale, paesaggi mozzafiato e stili di vita unici. Tuttavia, gli acquisti immobiliari degli stranieri possono verificarsi in molte altre zone del paese, a seconda delle preferenze personali e delle opportunità di investimento.

Quanto tempo ci vuole per comprare una casa in Italia?

Il tempo necessario per comprare una casa in Italia può variare in base a diversi fattori, tra cui la complessità della transazione, le esigenze che guidano la ricerca dell'immobile, le procedure legali e tecniche, la disponibilità dei documenti richiesti, le eventuali irregolarità urbanistiche da sanare, il fatto che il venditore sia una persona fisica, giuridica o una pluralità di eredi, e così via. In generale, il processo può richiedere da mesi ad alcuni anni. È importante essere accompagnati da professionisti qualificati per evitare incidenti che possono procrastinare i tempi per l'acquisto.