Residenza Elettiva per l’Acquisto Immobiliare In Italia

Una volta che è stato individuato l’immobile di gradimento, lo straniero deve formulare una proposta d’acquisto al venditore o all’agenzia immobiliare a cui ne è stata eventualmente affidata la gestione.

L’agenzia immobiliare, che mette in relazione le parti e collabora per la conclusione dell’accordo, viene remunerata con una provvigione, in genere del 3% o 4%, oltre l’Iva al 22%. L’acquirente paga una provvigione e il venditore, eventualmente, un’altra.

Con la proposta d’acquisto, lo straniero si impegna in maniera irrevocabile ad acquistare l’immobile in questione, e rilascia una caparra (generalmente “confirmatoria”), ad esempio di cinque o diecimila euro, che viene trattenuta in caso di inadempimento: nel caso in cui il proponente sia inadempiente, la caparra verrà trattenuta dal proprietario dell’immobile. Se invece a essere inadempiente è il promittente venditore, egli dovrà restituire il doppio della caparra. L’agenzia immobiliare è obbligata a consegnare la caparra (cioè l’assegno, anche bancario e non necessariamente circolare) nelle mani del venditore al momento dell’avvenuta conoscenza dell’accettazione della proposta ad opera di tutte le parti coinvolte.

Nel momento in cui il proprietario comunica l’accettazione, l’affare è concluso e si dovrà addivenire alla stipula del contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso).

Con il compromesso le parti si impegnano a stipulare il contratto di compravendita, del quale definiscono gli elementi essenziali. Generalmente si procede con la stipula del contratto preliminare perché non ci sono ancora i tempi tecnici per provvedere alla compravendita definitiva, ad esempio, perché l’acquirente non ha ancora ottenuto la delibera del mutuo oppure deve essere regolarizzata la conformità urbanistica dell’immobile; ciò nonostante, le parti intendono creare un vincolo più consistente di quanto sia la proposta d’acquisto già siglata; tant’è che con il preliminare l’acquirente rilascia un ulteriore importo a titolo di ulteriore caparra o a conto prezzo.

Se il compratore ha un particolare interesse ad acquistare quel determinato immobile e non ci sono riserve legate ad aspetti urbanistici, oppure a eventuali aspetti formali o sostanziali che possono far venir meno la volontà di acquistare, sarà nel suo interesse fissare una caparra più alta, in modo tale da vincolare in maniera più consistente il venditore.

Il passo successivo è, a meno che l’acquirente non provveda a corrispondere il pagamento dell’intero prezzo con le proprie finanze personali, attendere che la Banca deliberi il mutuo. Per ottenere il mutuo occorre rivolgersi a una banca e fornire i documenti che attestano l’idoneità reddituale e l’affidabilità del richiedente, oltre alla proposta d’acquisto e a una visura aggiornata dell’immobile, più i documenti eventuali che attestano i passaggi di proprietà (ad es. le pratiche di successione, se il venditore è proprietario in qualità di erede). Il mutuo, a scelta del cliente, può essere richiesto a tasso fisso o a tasso variabile: anche su questo aspetto è da ritenersi inevitabile, per lo straniero in Italia, rivolgersi a un consulente esperto di finanza, perché in base all’andamento dei mercati può essere più vantaggiosa l’una o l’altra soluzione.

Ottenuta la delibera del mutuo, si prende appuntamento con il Notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita, detto rogito notarile, e del contratto di mutuo bancario. Ma attenzione: è consigliato rivolgersi al proprio Notaio di fiducia sin dai primi passi del procedimento, senza aspettare il momento della stipula, perché il suo intervento tempestivamente sollecitato può risolvere facilmente alcuni problemi.

Con il rogito ha conclusione la procedura d’acquisto immobiliare, consacrata dalla consegna delle chiavi. Ricordiamo però ancora che la compravendita immobiliare è un contratto reale con effetti obbligatori, per cui il contratto si è già concluso con l’incontro dei consensi, dunque la consegna delle chiavi può anche essere successiva. I versamenti effettuati a titolo di caparra vengono decurtati dal totale dovuto, in relazione al quale viene rilasciato un assegno circolare. Il resto del prezzo, se richiesto il mutuo, viene erogato dalla Banca stipulante.

Questa è la procedura di acquisto di un immobile in Italia, sommariamente indicata, poiché tra una fase e l’altra si innescano diverse micro-operazioni, quale può essere, ad esempio, quella degli accertamenti urbanistici e delle visure catastali che devono essere effettuati già prima della stipula del compromesso; oppure le pratiche riguardanti i bonus casa, laddove il bene compravenduto sia un immobile da ristrutturare, per le quali è richiesta la consulenza di un bravo commercialista.