Real estate advisory

Uno straniero che intende comprare casa da straniero in Italia deve, in linea di principio, dotarsi di un codice fiscale italiano, identificare l’immobile, condurre una due diligence legale e tecnica prima di firmare qualunque impegno, formulare una proposta di acquisto e, in caso di accettazione, sottoscrivere il contratto preliminare e successivamente il rogito notarile. Per i cittadini extra-UE si applica inoltre il principio di reciprocità di cui all’art. 16 delle preleggi, che è ampiamente operante per la maggioranza dei Paesi di provenienza. Il consiglio operativo è di non firmare nulla, e non versare nulla, prima della due diligence.

L’agenzia immobiliare è un mediatore: il suo compito è far incontrare domanda e offerta e incassa una provvigione da entrambe le parti al perfezionamento dell’affare. Il suo interesse, dunque, coincide con la chiusura della trattativa, non con la tutela esclusiva di una delle due parti. Il real estate advisor, quando si tratta dello Studio Legale Internazionale Boschetti, è invece un avvocato che rappresenta esclusivamente il compratore, è retribuito a onorario dal cliente, non percepisce alcuna commissione dalla parte venditrice né dall’agente, e ha un dovere di lealtà che esiste solo nei confronti del cliente che lo ha incaricato.

I cittadini UE e i cittadini di Paesi SEE acquistano immobili in Italia liberamente, a parità di trattamento con i cittadini italiani. Per i cittadini extra-UE privi di permesso di soggiorno si applica la condizione di reciprocità di cui all’art. 16 delle preleggi, che è verificata per gran parte dei Paesi di provenienza dei nostri clienti, e l’acquisto immobiliare per stranieri in Italia è quindi generalmente ammesso senza restrizioni. Le verifiche di reciprocità sono curate dal notaio in fase di rogito, ma è opportuno anticiparle in fase di due diligence per evitare sorprese a ridosso della stipula.

Sì, ed è la modalità ordinaria di lavoro dello Studio con la clientela internazionale. La due diligence, la negoziazione, la revisione del preliminare e tutte le interlocuzioni con notaio e controparti possono essere condotte da remoto. Il rogito notarile può essere stipulato anche tramite procura speciale notarile rilasciata dal cliente in favore di un professionista dello Studio: la procura si rilascia presso il Consolato italiano competente o, in alternativa, presso un notaio del Paese di residenza con successiva apostille o legalizzazione. Resta una scelta del cliente se essere fisicamente presente alla stipula, ma non è mai un obbligo.

Comprare casa in Italia da straniero senza assistenza legale espone a rischi concreti e ricorrenti: vincolarsi con una proposta irrevocabile senza aver verificato l’immobile, versare una caparra su un bene gravato da ipoteche o da difformità urbanistiche, sottoscrivere un preliminare con clausole sbilanciate a favore del venditore, scoprire dopo il rogito che l’immobile presenta abusi non sanabili o servitù non dichiarate. Il sistema italiano cristallizza gli impegni del compratore molto presto, spesso prima di quanto un acquirente di common law possa intuire, e i margini di recupero in caso di errore sono limitati. La consulenza per l’acquisto dell’immobile destinata agli stranieri serve esattamente a presidiare questi passaggi.

Diventa vincolante molto prima del rogito. Il primo momento di vero impegno giuridico è la proposta di acquisto irrevocabile, che, una volta accettata dal venditore entro il termine di irrevocabilità, produce un contratto preliminare a tutti gli effetti. Da quel momento la parte che si rifiuta di procedere è in inadempimento e l’altra può agire per l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile o per la ritenzione o restituzione della caparra confirmatoria ex art. 1385 del Codice Civile. Per questo motivo lo Studio insiste perché nessun documento venga firmato e nessuna somma venga versata prima della due diligence.

Sì. L’IMU, imposta municipale unica, è dovuta dai proprietari di immobili siti in Italia indipendentemente dalla loro cittadinanza o residenza fiscale. Il proprietario straniero non residente paga l’IMU sull’immobile acquistato secondo le aliquote stabilite dal Comune in cui si trova il bene, con le eventuali esenzioni o riduzioni previste per categorie particolari, ad esempio per la prima casa nei limiti normativi vigenti, che per il non residente raramente operano. Lo Studio fornisce un primo orientamento sulle imposte ricorrenti dovute dai proprietari non residenti e coordina, ove necessario, l’attivazione di un consulente fiscale dedicato.

Sull’acquisto di un immobile in Italia per stranieri si applicano, in linea di massima, l’imposta di registro o l’IVA a seconda della natura del venditore, le imposte ipotecaria e catastale, e gli oneri notarili. L’imposta di registro per il privato che vende a privato è ordinariamente del 9% sul valore catastale rivalutato, ridotta al 2% nei casi di prima casa quando ne ricorrano i presupposti normativi, presupposti che il non residente difficilmente integra. Quando il venditore è un’impresa costruttrice e l’immobile è nuovo, si applica invece l’IVA. Il quadro fiscale concreto va sempre calibrato sull’operazione specifica, e nei casi più complessi lo Studio coinvolge un consulente fiscale di fiducia in collaborazione con il team legale.