Le imposte sull’acquisto di immobili in Italia per stranieri
In sede di rogito, l’acquirente straniero sostiene tre tributi indiretti che concorrono a definire il costo fiscale dell’operazione: l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. La somma di queste voci varia in misura sensibile a seconda di chi è il venditore e della natura dell’immobile. Se il venditore è un privato, si applica il regime dell’imposta di registro, calcolata in via ordinaria sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo pattuito; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Se il venditore è un costruttore o una società che cede un immobile entro cinque anni dalla fine dei lavori, l’operazione rientra nel campo di applicazione dell’IVA, con aliquote diverse che incidono sul prezzo di vendita anziché sul valore catastale, e con un effetto complessivo sul costo dell’acquisto sensibilmente diverso.
Tassazione dei redditi da locazione per stranieri non residenti
Chi affitta un immobile italiano pur risiedendo all’estero ha due opzioni principali per la tassazione dei canoni percepiti: l’IRPEF ordinaria, con aliquote progressive applicate al reddito imponibile derivante dalla locazione, e la cedolare secca, regime sostitutivo a tassazione fissa che il contribuente può scegliere all’atto della registrazione del contratto. La cedolare secca prevede due aliquote: il ventuno per cento sui contratti a canone libero, e il dieci per cento sui contratti a canone concordato, stipulati cioè secondo gli accordi territoriali fra organizzazioni di proprietari e inquilini nei Comuni che li prevedono. La cedolare secca esonera il contribuente dall’imposta di registro sul contratto, dall’imposta di bollo e dall’aggiornamento ISTAT del canone, ma comporta la rinuncia a tali incrementi annuali per la durata del regime.
La scelta fra IRPEF ordinaria e cedolare dipende essenzialmente dall’aliquota marginale applicabile al contribuente sull’insieme dei suoi redditi italiani: per chi non ha altri redditi imponibili in Italia oltre alla locazione, l’IRPEF progressiva può, in alcuni casi, risultare fiscalmente più efficiente della cedolare; per chi ha redditi italiani aggiuntivi che lo collocano in fasce più alte, la cedolare al ventuno per cento diventa il regime più efficiente.
La presenza di una convenzione contro la doppia imposizione fra Italia e paese di residenza dell’investitore introduce un’ulteriore variabile: la convenzione, di norma, lascia all’Italia il diritto di tassare il reddito immobiliare in quanto reddito da bene situato in Italia, ma consente al paese di residenza di tassare lo stesso reddito riconoscendo un credito d’imposta per quanto già pagato in Italia. Il calcolo del carico fiscale complessivo va dunque fatto su entrambi i lati. Per investitori con portafogli articolati su più immobili, la persona fisica con cedolare secca può non essere la struttura più efficiente: l’opzione societaria, che descriviamo più avanti, consente la deducibilità dei costi e una gestione più professionale, a fronte di costi di compliance e governance più elevati.
Plusvalenza immobiliare: pianificazione dell’exit per investitori stranieri
La plusvalenza immobiliare, in caso di rivendita, è una delle voci più frequentemente sottovalutate dall’investitore straniero, e una di quelle che meglio illustra perché la pianificazione fiscale debba precedere e non seguire l’acquisto. La regola di base, contenuta nell’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, è che le plusvalenze realizzate dalla cessione di un immobile entro cinque anni dall’acquisto sono soggette a tassazione come redditi diversi. Il contribuente, anche non residente, può optare in sede di rogito per un’imposta sostitutiva del ventisei per cento applicata sulla plusvalenza, calcolata come differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto aumentato dei costi documentati di acquisizione e di eventuali interventi sull’immobile. In alternativa, la plusvalenza concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF con aliquote progressive, opzione che diventa svantaggiosa quando il contribuente è collocato nelle fasce più alte.
Esistono due esenzioni rilevanti che chiudono la porta alla tassazione: la prima riguarda gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso; la seconda riguarda gli immobili pervenuti per successione, che escono dal perimetro della tassazione delle plusvalenze a prescindere dal tempo trascorso. Decorsi cinque anni dall’acquisto, la cessione esce comunque dal campo di applicazione dell’imposta sulla plusvalenza, salve specifiche ipotesi previste dalla legge.
Il punto operativo che vogliamo sottolineare è che la pianificazione dell’uscita va impostata prima dell’acquisto e non al momento della cessione. La struttura di acquisto, l’orizzonte di detenzione, la documentazione dei costi capitalizzabili e la scelta della residenza fiscale incidono in modo determinante sulla tassazione finale della plusvalenza. Decisioni prese a posteriori, in vista di una vendita imminente, hanno margini di ottimizzazione molto ridotti. Pianificare prima significa disegnare l’operazione in funzione dell’uscita attesa, non solo dell’ingresso.
Doppia imposizione: convenzioni internazionali e credito d’imposta
Ogni operazione immobiliare italiana intrapresa da uno straniero attiva potenzialmente due ordinamenti fiscali: quello italiano, dove si trova l’immobile, e quello del paese di residenza fiscale dell’investitore, che generalmente tassa i propri residenti sul reddito ovunque prodotto. Per gestire questa sovrapposizione, la maggior parte degli Stati ha sottoscritto convenzioni bilaterali contro le doppie imposizioni, redatte sul modello dell’OCSE e adattate ai rapporti specifici fra i due Paesi. Il principio generale del Modello OCSE, recepito da quasi tutte le convenzioni stipulate dall’Italia, è che gli immobili sono tassati nel paese in cui si trovano: l’Italia conserva quindi il diritto di tassare il reddito immobiliare di fonte italiana, anche quando il proprietario è residente all’estero. Il paese di residenza dell’investitore, pur conservando in molti casi il proprio diritto di tassare lo stesso reddito in capo al residente, è tenuto a riconoscere un meccanismo di credito d’imposta per quanto già versato in Italia, in modo da evitare la duplicazione del carico fiscale sullo stesso reddito.
Lo Studio Legale Internazionale Boschetti accompagna l’investitore straniero lungo l’intero ciclo dell’operazione immobiliare italiana, integrando in un’unica regia la dimensione legale e quella fiscale, in raccordo con i consulenti tributari del paese di residenza del cliente. Il punto di partenza è l’analisi pre-acquisto: una simulazione del carico fiscale complessivo che include imposte di acquisto, fiscalità ricorrente attesa nei primi anni di detenzione, regime dei redditi da locazione e impatto della plusvalenza nello scenario di rivendita più probabile.
Sulla base di questa simulazione lo Studio supporta il cliente nella selezione della struttura di acquisizione, confrontando le tre principali configurazioni descritte sopra alla luce del paese di residenza, dell’orizzonte di detenzione e della composizione del portafoglio del cliente. Nelle fasi notarili, lo Studio coordina rapporti con il notaio incaricato del rogito, verifica gli aspetti fiscali dell’atto, gestisce l’attribuzione del codice fiscale dello straniero e l’esercizio delle eventuali opzioni fiscali, come quella per il sistema prezzo-valore o per la cedolare secca sul contratto di locazione che seguirà l’acquisto.
