Acquisto Fondo Agricolo per Stranieri

In Italia, chiunque può acquistare un terreno agricolo: persone fisiche italiane, straniere (UE e extra-UE nel rispetto del principio di reciprocità) e soggetti giuridici come società. Non esistono limitazioni soggettive generali all’acquisto. La distinzione rilevante riguarda il regime fiscale applicabile: i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla gestione previdenziale accedono alle agevolazioni per la piccola proprietà contadina con imposta di registro ridotta all’1%, mentre gli altri acquirenti sono soggetti all’aliquota ordinaria del 15%.

Tutti i soggetti che soddisfano i requisiti di capacità giuridica previsti dall’ordinamento italiano: persone fisiche maggiorenni, anche straniere (con il limite della reciprocità per i cittadini extra-UE), e persone giuridiche. Il diritto di acquistare è distinto dall’accesso alle agevolazioni fiscali: avere diritto di comprare non significa poter fruire dell’aliquota agevolata dell’1%, che è riservata a chi possiede la qualifica di coltivatore diretto o IAP.

Per l’acquirente straniero, i documenti essenziali sono: codice fiscale italiano (ottenibile presso il Consolato italiano o l’Agenzia delle Entrate), documento d’identità valido, prova della provenienza lecita dei fondi per gli adempimenti antiriciclaggio, e, se l’acquisto avviene tramite SRL agricola, la documentazione societaria. Il notaio richiederà inoltre il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) del Comune, che attesta la destinazione agricola del terreno e i vincoli che vi insistono.

Il costo del rogito notarile varia in base al valore del fondo, alla complessità dell’atto e al notaio prescelto. Per un fondo da 300.000 euro, le spese notarili si collocano indicativamente tra 1.500 e 3.500 euro, a cui si aggiungono l’imposta di registro (15% per l’acquirente non qualificato, o agevolata tramite SRL agricola), le imposte ipotecaria e catastale, e le spese di registrazione e trascrizione.

Le agevolazioni per l’acquisto di un fondo agricolo in Italia si applicano ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali iscritti alla gestione previdenziale: imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e imposta catastale all’1%, ai sensi dell’art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009. Lo straniero che non possiede queste qualifiche può accedere alle stesse agevolazioni costituendo una SRL agricola italiana qualificata prima dell’acquisto. IVI valuta caso per caso la percorribilità e la convenienza della struttura.

In linea generale, no. Sui terreni con destinazione d’uso agricola è vietato costruire abitazioni, salvo nelle ipotesi previste dalla normativa regionale per l’imprenditore agricolo professionale, che può realizzare una residenza sul fondo a condizione di dimostrare la connessione funzionale con l’attività produttiva. Le regole variano da regione a regione e devono essere verificate caso per caso, anche in relazione alla presenza di vincoli paesaggistici o ambientali.

Il diritto di prelazione agraria sussiste quando il fondo è condotto in affitto da un coltivatore diretto o da un IAP iscritto nella previdenza agricola da almeno due anni. In via subordinata, il diritto spetta anche al confinante coltivatore diretto o IAP, a condizione che non abbia venduto altri fondi rustici nel biennio precedente (salvo cessione per ricomposizione fondiaria). Il venditore è obbligato a notificare formalmente la propria intenzione di vendere prima di procedere all’atto definitivo, indicando le condizioni e il prezzo della compravendita.

Possono esercitare la prelazione agraria, in ordine di priorità: l’affittuario coltivatore diretto o IAP iscritto nella previdenza agricola che conduce il fondo da almeno due anni (prelazione primaria) e il confinante coltivatore diretto o IAP (prelazione secondaria, in assenza o rinuncia del titolare della prelazione primaria). La L. 36/2024 ha inoltre esteso il diritto di prelazione del confinante alle società cooperative di imprenditori agricoli aventi i requisiti previsti dalla legge. La qualifica di coltivatore diretto o IAP è in ogni caso determinante: il semplice affittuario privo di questa qualifica non ha diritto di prelazione.

Il titolare del diritto di prelazione ha 30 giorni dalla notifica formale del venditore per esercitare il proprio diritto. Decorso inutilmente questo termine, il venditore può procedere all’alienazione del fondo alle condizioni indicate nella notifica.

Se l’acquisto viene concluso in violazione del diritto di prelazione, senza la preventiva notifica agli aventi diritto o a condizioni diverse da quelle notificate, il titolare della prelazione può esercitare il riscatto agrario entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari. L’esercizio del riscatto produce il trasferimento del fondo a favore del titolare, alle stesse condizioni pattuite con l’acquirente originario.

No. La prelazione agraria non sussiste in assenza dei presupposti di legge: se il fondo non è condotto in affitto da un coltivatore diretto o IAP da almeno due anni e non vi sono confinanti con le qualifiche richieste, la procedura di notifica non è dovuta. La verifica preliminare dell’esistenza degli aventi diritto è pertanto la prima attività da svolgere, prima di qualsiasi impegno contrattuale.

Sì. Il titolare del diritto di prelazione può rinunciarvi espressamente dopo aver ricevuto la notifica del venditore. La rinuncia deve essere formalizzata per iscritto. In presenza di rinuncia da parte di tutti gli aventi diritto, o di loro dichiarata indisponibilità all’acquisto entro il termine di 30 giorni, il venditore può procedere alla vendita senza ulteriori vincoli legati alla prelazione.