Comprare un immobile in Italia mentre si vive all’estero è un’operazione del tutto praticabile, eppure il momento del pagamento merita un’attenzione particolare. Tra coordinate bancarie internazionali, cambio di valuta, obblighi di tracciabilità e la curiosità crescente verso le criptovalute, capire come far arrivare il prezzo al venditore in modo sicuro è spesso la parte più delicata dell’intero acquisto. Vediamo, con ordine, come funziona.
Pagare una casa in Italia dall’estero: i metodi possibili
Chi deve pagare casa in Italia dall’estero ha davanti più strade, tutte legittime purché ordinate e documentate. La prima, e la più diffusa, è il trasferimento bancario: i bonifici internazionali per l’acquisto della casa permettono di spostare il prezzo dal proprio conto estero verso il venditore o verso il conto dedicato del notaio, con piena tracciabilità. Accanto al bonifico si colloca l’assegno circolare, ancora apprezzato per la sua certezza, che però presuppone un rapporto con una banca italiana. Una terza via, spesso poco conosciuta da chi acquista dall’estero, è il deposito del prezzo presso il notaio, che consente di affidare la somma a un soggetto terzo e imparziale fino al perfezionamento dell’operazione.
Vi è poi il tema delle criptovalute, possibili solo in forma indiretta e previa conversione in euro, di cui si dirà più avanti. Resta invece escluso, oltre certe soglie di legge, il pagamento in contanti, incompatibile con la disciplina italiana sulla tracciabilità. La scelta del metodo non è mai puramente pratica. Ogni euro versato deve essere coperto da una provvista disponibile e tracciabile, e la sua provenienza deve risultare lecita e dimostrabile: è questo il principio che governa l’intera compravendita con elementi internazionali. Per l’acquirente non residente, la pianificazione anticipata fa la differenza, perché i tempi di un trasferimento dall’estero, le verifiche bancarie e gli adempimenti preliminari richiedono qualche settimana e vanno coordinati con la data del rogito. Affrontare per tempo la domanda su come pagare, e con quale strumento, evita che l’operazione si areni proprio sul passaggio più delicato, quello in cui il denaro lascia il conto del compratore per raggiungere quello del venditore.
Bonifici internazionali e cambio valuta: cosa sapere
Il bonifico è oggi lo strumento principale per regolare il prezzo, ma le regole cambiano a seconda di dove parte il denaro. All’interno dell’area SEPA, che riunisce i Paesi dove i pagamenti in euro seguono procedure comuni, il bonifico viaggia tramite il codice IBAN e, per legge, non può costare più di un trasferimento interno; di norma viene eseguito entro un giorno lavorativo, che diventano due se disposto allo sportello, mentre il bonifico istantaneo si completa in meno di dieci secondi.
Quando invece il pagamento proviene da un Paese che non rientra nell’area SEPA, entra in gioco il codice SWIFT o BIC che identifica la banca, e occorre considerare la valuta estera per l’acquisto dell’immobile, perché il denaro dovrà essere convertito in euro. È qui che si annida il costo meno visibile. Secondo la Banca d’Italia, il costo totale di un trasferimento all’estero non è dato solo dalle commissioni di invio e di ricezione, ma anche dal tasso di cambio applicato: la differenza tra il cambio proposto dall’operatore e quello di mercato nasconde un margine, il cosiddetto spread, che su importi immobiliari può tradursi in cifre rilevanti. Per questo conviene chiedere più preventivi nello stesso giorno e confrontare quanto il beneficiario riceverà davvero, non solo la commissione dichiarata.
Chi muove somme importanti può valutare un conto multivaluta, che consente di cambiare il denaro a condizioni migliori e poi disporre il bonifico in euro. Un’avvertenza pratica vale sempre: l’IBAN va verificato con cura, perché un errore nelle coordinate può indirizzare la somma al destinatario sbagliato, e il recupero non è mai garantito.
Si può comprare casa con le criptovalute?
La domanda se si possa comprare casa in Italia con le criptovalute è sempre più frequente, e la risposta richiede una distinzione netta. Le cripto-attività non hanno corso legale: non sono cioè una moneta che deve essere accettata in pagamento, e l’Agenzia delle Entrate, nella circolare dedicata al loro trattamento fiscale, ricorda che si tratta di rappresentazioni digitali di valore non emesse né garantite da una banca centrale. Ne consegue che il prezzo di un rogito non si paga consegnando direttamente bitcoin o altri token al venditore.
La strada praticabile è indiretta: l’acquirente converte le proprie cripto-attività in euro presso un operatore autorizzato e, una volta ottenuta la liquidità, regola il prezzo con un normale bonifico tracciabile.
Il quadro di riferimento è oggi il regolamento europeo MiCAR, recepito in Italia con il decreto legislativo 129 del 2024, che affida a Consob e Banca d’Italia la vigilanza sui prestatori di servizi per le cripto-attività. Affidarsi a un operatore autorizzato, e non a canali informali, è essenziale proprio perché la conversione lascia una traccia documentale che tornerà utile in sede di acquisto.
La stessa dottrina notarile ha osservato che, una volta trasformate in euro, anche somme di origine cripto possono confluire nel conto dedicato del notaio, a condizione che il percorso del denaro sia ricostruibile.
In sintesi, le criptovalute possono finanziare l’acquisto, ma non sono lo strumento con cui si paga: fungono da riserva di valore da liquidare prima, mentre il pagamento vero e proprio resta in euro e attraverso i canali bancari ordinari, gli unici compatibili con gli obblighi di tracciabilità di cui parliamo subito.
Antiriciclaggio e tracciabilità dei fondi
La tracciabilità non è un dettaglio formale, ma il cuore della disciplina che regola i pagamenti immobiliari in Italia. La normativa, sviluppando le previsioni introdotte con il cosiddetto decreto Bersani, impone che nell’atto di compravendita siano indicati in modo analitico i mezzi di pagamento utilizzati.
Dalla nostra esperienza professionale si può ricavare un dato importante: l’indicazione analitica significa riconoscibilità e tracciabilità: deve essere possibile ricostruire il tipo di pagamento, se assegno circolare, bancario o bonifico, la sua provenienza, la sua destinazione e l’intermediario che lo ha reso possibile. L’obiettivo è duplice, di contrasto al riciclaggio e di trasparenza fiscale, e si regge sul confine tra l’uso del contante, limitato per legge oltre determinate soglie, e gli strumenti bancari che lasciano una traccia.
Per chi paga dall’estero questo si traduce in alcune attenzioni concrete. Il denaro deve provenire da un conto riconducibile all’acquirente, perché l’amministrazione finanziaria deve poter verificare la coincidenza tra chi dispone il pagamento e chi compra, e tra chi lo riceve e chi vende. La provenienza dei fondi va inoltre documentata e deve risultare lecita, con particolare cautela quando entrano in gioco Paesi ad alto rischio, strutture interposte o liquidità di origine cripto.
Su questo terreno il notaio e lo Studio che assiste l’acquirente operano come presidio antiriciclaggio, richiedendo la documentazione di supporto e ricostruendo il percorso finanziario dell’operazione. Lungi dall’essere un ostacolo, questo rigore tutela in primo luogo il compratore straniero, perché un’operazione pulita e ben documentata non è esposta a contestazioni successive e attraversa senza intoppi i controlli bancari e notarili.
Codice fiscale e conto: cosa serve per pagare
Prima ancora di disporre il pagamento, l’acquirente straniero deve dotarsi di alcuni strumenti di base. Il primo è il codice fiscale italiano, indispensabile per stipulare il rogito e per qualsiasi adempimento collegato all’immobile: la sua assenza non impedisce l’acquisto, perché può essere ottenuto anche tramite il consolato o lo Studio incaricato, ma va richiesto per tempo.
Quanto al conto, la regola è più sfumata di quanto si creda. Per pagare non è sempre obbligatorio avere un conto in Italia, dal momento che un bonifico tracciabile può partire anche da una banca estera; tuttavia un rapporto bancario italiano semplifica molti passaggi, dall’assegno circolare al versamento delle imposte, fino alle utenze della futura casa.
La Banca d’Italia osserva che, per chi muove denaro dall’estero con una certa frequenza, aprire un conto può addirittura ridurre i costi legati al cambio e ai trasferimenti. Esistono inoltre conti online e operatori che permettono l’apertura a distanza, con una procedura di identificazione da remoto, comodità non trascurabile per chi non si trova ancora stabilmente in Italia.
Va inoltre ricordato che la possibilità stessa di acquistare, per lo straniero non residente e non soggiornante, è subordinata alla condizione di reciprocità tra l’Italia e il suo Paese, una verifica preliminare che conviene affrontare all’inizio del percorso. Infine, se l’acquirente non potrà essere presente alla firma, è opportuno predisporre una procura notarile o consolare. Sono passaggi semplici, ma vanno ordinati nella giusta sequenza: codice fiscale, eventuale conto, verifica della reciprocità e procura compongono la base operativa senza la quale anche il pagamento meglio organizzato rischia di bloccarsi sulla soglia del rogito.
Come mettere in sicurezza la transazione
Messi a posto strumenti e provvista, resta il passaggio più delicato, quello di far arrivare il prezzo al venditore con la massima sicurezza. Lo strumento pensato proprio per questo è il deposito del prezzo presso il notaio, introdotto dalla legge del 2013 e divenuto operativo, in forma facoltativa, con la riforma del 2017. Funziona così: su richiesta anche di una sola delle parti, il notaio trattiene il prezzo su un apposito conto dedicato e lo svincola a favore del venditore soltanto dopo aver verificato che la trascrizione dell’atto sia avvenuta senza formalità pregiudizievoli, come ipoteche o pignoramenti dell’ultimo momento.
La ratio, riconosciuta concordemente dalla dottrina, è securizzare il prezzo, cioè dare certezza al pagamento e congelare la somma in mani imparziali fino a quando l’acquisto non è definitivamente al sicuro. Per chi compra dall’estero, e magari non conosce a fondo le insidie del sistema delle trascrizioni, questa è una garanzia preziosa, perché protegge proprio nella finestra temporale tra il rogito e la sua pubblicità.
Accanto al deposito del prezzo, altri accorgimenti rafforzano la transazione: la trascrizione del contratto preliminare, che tutela l’acquirente nel periodo che precede il definitivo, la verifica attenta delle coordinate bancarie prima di ogni bonifico, e l’affiancamento di un professionista che coordini banca, notaio e tempistiche. Pagare una casa a distanza non deve diventare un salto nel buio.
Con gli strumenti giusti e una regia competente, il trasferimento del denaro diventa l’ultimo passo ordinato di un’operazione costruita con cura, ed è su questo equilibrio tra precisione e tranquillità che lo Studio accompagna chi sceglie di investire in Italia.
