Cosa fare subito dopo il rogito: gli adempimenti immediati
Nei giorni che seguono la firma davanti al notaio, il nuovo proprietario è chiamato a una serie di adempimenti precisi, raramente noti a chi viene dall’estero. Il notaio ha concluso il proprio incarico con la registrazione e la trascrizione dell’atto: da quel momento spetta al proprietario occuparsi degli aspetti pratici e fiscali che danno effettività al possesso dell’immobile. È una fase delicata, perché ogni omissione, una voltura tardiva, un IMU non dichiarato, un codice fiscale non aggiornato, genera oneri economici e amministrativi che si risolvono poi con tempi lunghi.
Mettere l’immobile a reddito: affitto e gestione locativa
Molti acquirenti stranieri non comprano per il solo uso personale: l’immobile viene messo a reddito, in tutto o in parte, secondo formule diverse. Le opzioni concrete sono tre.
- La locazione di lungo periodo, tipicamente 4+4 anni o 3+2 anni in regime concordato, che garantisce un flusso stabile ma vincola l’immobile per anni.
- Gli affitti brevi, sotto i trenta giorni, regolati a livello nazionale e in molti casi anche dai regolamenti comunali e regionali, con obblighi specifici di comunicazione e talvolta di iscrizione a registri locali.
- L’uso misto stagionale, dove il proprietario si riserva alcuni mesi per uso personale e affitta nei restanti.
Accanto a queste formule esistono anche soluzioni più specifiche, come locazioni transitorie, locazioni per studenti, gestione tramite property manager o modelli assimilabili all’ospitalità extra-alberghiera, che richiedono una valutazione preventiva sotto il profilo civilistico, fiscale e amministrativo.
Contratto di locazione e adempimenti obbligatori
La redazione o la revisione del contratto di locazione richiede attenzione su più livelli: la scelta del tipo contrattuale corretto, la durata, le clausole sulla manutenzione, il deposito cauzionale, la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula, con versamento dell’imposta di registro e del bollo dovuti. Per i contratti di affitto breve, in alcuni Comuni, è inoltre richiesta la registrazione preventiva sul portale dedicato e l’iscrizione a un registro regionale; per i locatari stranieri si aggiungono le comunicazioni di ospitalità o di cessione di fabbricato alla Questura.
Sul piano fiscale, il proprietario non residente può optare fra due regimi alternativi:
- La cedolare secca, ossia un’imposta sostitutiva ad aliquota fissa applicabile alle locazioni abitative, pari al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni per i quali l’agevolazione è prevista dalla legge. Tale regime sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo relative al contratto di locazione.
- Il regime ordinario IRPEF, che prevede la tassazione progressiva dei redditi da locazione prodotti in Italia secondo le aliquote applicabili al contribuente non residente.
Lo Studio analizza caso per caso quale regime risulti più conveniente in base alla situazione del proprietario, alla durata del contratto e al Paese di residenza, e gestisce la registrazione del contratto e i versamenti dell’imposta dovuta.
Dichiarazione dei redditi da locazione per non residenti
I canoni percepiti da un proprietario non residente per la locazione di un immobile situato in Italia sono fiscalmente imponibili in Italia. Vanno dichiarati ogni anno tramite il modello fiscale appropriato (Redditi Persone Fisiche), nel quadro relativo ai redditi dei fabbricati o, in caso di opzione, nel quadro della cedolare secca, secondo le scadenze ordinarie. In parallelo, gli stessi redditi sono in genere soggetti a dichiarazione anche nel Paese di residenza del proprietario, con applicazione del credito d’imposta o dell’esenzione previsti dalla convenzione bilaterale contro le doppie imposizioni stipulata fra l’Italia e quel Paese.
Lo Studio gestisce la dichiarazione italiana e si coordina direttamente con il commercialista o l’advisor fiscale del proprietario nel Paese di residenza, scambiando i certificati di imposta versata in Italia e i dati necessari per la dichiarazione estera, così che le due posizioni siano allineate e la doppia imposizione sia evitata.
L’assistenza post acquisto immobile per stranieri dello Studio Legale Internazionale Boschetti è un servizio continuativo, non una prestazione una tantum. Lo Studio non interviene solo nel momento dell’acquisto, ma resta partner stabile nel tempo per tutti gli adempimenti dopo il rogito per stranieri e per la messa a reddito dell’immobile: voltura delle utenze, IMU e TARI, codice fiscale, contratti di locazione, dichiarazione dei redditi da locazione per non residenti, gestione dei permessi e dei contratti in caso di ristrutturazione. Un unico referente italiano per il legale, il fiscale e l’amministrativo, in lingua inglese, gestibile interamente da remoto.
Il servizio è disponibile sia per chi ha già acquistato tramite la divisione IVI, ed è quindi seguito senza soluzione di continuità dalla due diligence pre-rogito agli adempimenti successivi, sia per chi si rivolge allo Studio dopo l’acquisto, perché l’operazione è stata seguita altrove e ora occorre un riferimento italiano stabile. In entrambi i casi, lo Studio prende in carico la posizione, ricostruisce lo stato degli adempimenti già eseguiti, definisce il piano dei passi mancanti e procede in autonomia, riportando al proprietario i soli passaggi che richiedono la sua firma o decisione.
