Recenti Restrizioni Canadesi sugli Investimenti Immobiliari
Dal 1° gennaio 2023, il governo canadese ha implementato significative restrizioni agli investimenti immobiliari attraverso il “Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act”. Questa normativa, prevista con una durata biennale, ma successivamente prorogata fino al 2027, impone limitazioni sostanziali all’acquisto di proprietà residenziali da parte di soggetti non canadesi, creando importanti implicazioni sul principio di reciprocità tra Canada e Italia.
Chi è considerato “non canadese” secondo la normativa?
La legislazione identifica come “non canadesi” diverse categorie di soggetti:
- Persone fisiche prive di cittadinanza canadese o status di residenti permanenti
- Società non costituite secondo l’ordinamento canadese o provinciale
- Entità costituite in Canada ma controllate da soggetti non canadesi
- Società ed enti esteri, anche se operanti in territorio canadese
È importante sottolineare che esistono alcune eccezioni, come nel caso di acquisti in contitolarità con coniugi o partner che soddisfano i requisiti di legge, e per acquisti finalizzati a scopi diplomatici o consolari.
Quali proprietà sono soggette al divieto?
Il divieto si applica specificamente alle “proprietà residenziali”, definite come:
- Abitazioni indipendenti (fino a tre unità abitative)
- Unità condominiali e abitazioni semi-indipendenti
- Altri immobili classificati come residenziali dalla normativa
Non rientrano nell’ambito di applicazione le proprietà situate al di fuori delle aree metropolitane censuarie (CMA) e degli agglomerati censuari (CA), nonché i terreni non edificati all’interno di queste aree purché destinati ad uso residenziale o misto. Questo lascerebbe intatte le possibilità per i canadesi di investire in immobili rurarli o in piccole aree del territorio italiano, con un numero di abitanti inferiore a quello considerato dal governo canadese.
Conseguenze delle violazioni
In caso di violazione, i tribunali provinciali possono ordinare la vendita forzata dell’immobile. Sono previste sanzioni non solo per gli acquirenti, ma anche per tutti i soggetti che consapevolmente partecipano o facilitano transazioni immobiliari non conformi alla legge.
Il Principio di Reciprocità e le Implicazioni per gli Investitori Canadesi in Italia
Alla luce delle restrizioni canadesi, è fondamentale comprendere come il principio di reciprocità influenzi gli investimenti immobiliari dei cittadini canadesi in Italia. Secondo l’ordinamento italiano, i cittadini stranieri possono acquistare immobili in Italia solo se analogo diritto è riconosciuto ai cittadini italiani nel paese di origine dell’acquirente.
Le recenti limitazioni imposte dal Canada potrebbero quindi portare a una revisione delle condizioni applicate ai cittadini canadesi che intendono acquistare immobili residenziali in Italia, in particolare nelle aree urbane più appetibili. Per comprendere se l’investimento può ricadere nel principio di reciprocità è necessario avvalersi di una consulenza qualificata e noi siamo qui al tuo fianco, se desideri intraprendere questo percorso.
Limitazioni provinciali agli investimenti agricoli
Oltre alle restrizioni federali sugli immobili residenziali, diverse province canadesi applicano limitazioni specifiche all’acquisto di terreni agricoli da parte di stranieri:
- Quebec: Necessaria autorizzazione della “Commission de protection du territoire agricole du Quebec”
- Alberta: Limite di acquisto fissato a 20 acri
- Saskatchewan: Limite di acquisto fissato a 10 acri
- Manitoba: Limite di acquisto fissato a 40 acri
- Nunavut: La maggior parte delle terre è di proprietà collettiva e può essere solo affittata
- Isola del Principe Edoardo: Limite di 5 acri o 50 metri di affaccio sul mare per i non residenti
Costituzione e Acquisto di Società in Canada
Normativa Federale
Gli investitori stranieri possono costituire o acquisire il controllo di imprese canadesi, tenendo conto di alcune condizioni:
- Per operazioni superiori a 1,5 miliardi di dollari canadesi (soglia CETA), è prevista una procedura di revisione presso il Ministero dell’Innovazione
- Tutte le operazioni sono soggette a obbligo di notifica, indipendentemente dal valore
- Il governo canadese si riserva il diritto di valutare tutti gli investimenti proposti per questioni di sicurezza nazionale
Normativa Provinciale
Le normative variano significativamente tra le diverse province:
- British Columbia: Nessuna limitazione per cittadini italiani riguardo a requisiti di cittadinanza, residenza o acquisto di partecipazioni
- Nunavut: Nessuna limitazione formale, ma per accedere a incentivi e appalti pubblici è essenziale l’associazione con soci locali
- Nuovo Brunswick, Isola del Principe Edoardo, Nuova Scozia, Quebec e Terranova: Non si registrano particolari restrizioni
Requisiti per l’Assunzione di Cariche Sociali
A livello federale, il Canadian Business Corporations Act stabilisce che almeno il 25% degli amministratori di una società debba essere residente in Canada. Se gli amministratori sono meno di quattro, almeno uno deve essere residente in Canada.
Questo principio si applica anche in Ontario e Terranova, mentre l’Alberta richiede che almeno il 25% degli amministratori siano residenti nella provincia. British Columbia, Quebec, Nuovo Brunswick, Nuova Scozia, Isola del Principe Edoardo, Nunavut, Territori del Nord Ovest e Yukon non impongono requisiti di residenza.
Accordi Bilaterali in Vigore
Le relazioni economiche tra Italia e Canada sono regolate da importanti accordi bilaterali:
- Accordo di Cooperazione Economica e Industriale (in vigore dal 1° agosto 1988)
- Convenzione per Evitare le Doppie Imposizioni in Materia di Imposte sul Reddito e per Prevenire le Evasioni Fiscali (in vigore dal 25 novembre 2011)
Come lo Studio Legale Internazionale Boschetti può assistervi
In questo complesso panorama normativo, lo Studio Legale Internazionale Boschetti offre consulenza specializzata agli investitori canadesi interessati al mercato immobiliare italiano. I nostri esperti possono:
- Analizzare la vostra situazione specifica alla luce del principio di reciprocità
- Verificare l’applicabilità delle limitazioni in base alla provincia canadese di residenza
- Assistere nella strutturazione dell’investimento per ottimizzare il trattamento fiscale
- Predisporre tutta la documentazione necessaria per garantire la conformità normativa
- Fornire supporto durante l’intero processo di compravendita immobiliare
Prima di procedere con qualsiasi investimento immobiliare in Italia, è fondamentale affrontare preventivamente le questioni legate alla reciprocità. Lo Studio Legale Internazionale Boschetti vi guiderà attraverso questo processo, garantendo che il vostro investimento sia conforme alle normative di entrambi i paesi.
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