Consulenza immobiliare per stranieri
La compravendita immobiliare è un procedimento molto lungo e articolato che coinvolge diverse figure professionali: dal Notaio, che deve svolgere tutti gli accertamenti preliminari sull’immobile e garantire la legalità dell’operazione, all’avvocato per l’assistenza contrattualistica, dal geometra e l’architetto, per quanto riguarda la regolarità urbanistica dell’immobile, alla ditta edile, se occorre effettuare lavori di ristrutturazione, al commercialista, per la parte fiscale e tributaria, nonché per le eventuali pratiche per l’accesso ai bonus casa, alla Banca, se occorre richiedere un mutuo, etc.
È inevitabile, dunque, che gli investitori stranieri che intendono acquistare un immobile in Italia si trovano subito in difficoltà per il fatto di doversi interfacciare con una molteplicità di problematiche di tipo giuridico, burocratico e amministrativo, urbanistico, fiscale, etc., che non possono essere facilmente gestite in autonomia se non si è un esperto a 360° gradi della compravendita immobiliare in Italia.
È difficile, infatti, che una persona che viene dall’estero abbia la qualifica e le conoscenze necessarie per poter affrontare da sola il lungo e tortuoso cammino della compravendita immobiliare; anche perché si da per sottinteso che non conosca le regole del nostro ordinamento.
Gli investitori stranieri, inoltre, si scontrano con il duro scoglio della lingua, considerando, tra l’altro, che per muoversi nell’affare è richiesta la conoscenza di un italiano di livello avanzato, dovendosi conoscere i termini tecnici e giuridici che caratterizzano l’operazione di compravendita immobiliare: requisito pressoché irrealizzabile.
È chiaro che lo straniero che si muove da solo, in Italia, per acquistare immobili per stranieri, rischia di cadere in trappole difficilmente prevedibili, dalle quali possono scaturire danni economici rilevanti, nonché gravi responsabilità dal punto di vista giuridico.
Immaginiamo il rischio per gli investitori stranieri di acquistare un immobile in Italia che presenta delle irregolarità urbanistiche, oppure il rischio di stipulare una compravendita che prevede clausole svantaggiose per l’acquirente, quali penali eccessive, oppure il danno di non riuscire ad accedere ai bonus fiscali pur avendone diritto, o, ancora, il rischio di acquistare a un prezzo eccessivo rispetto al valore di mercato dell’immobile, se non, andando a finire sui casi peggiori, di cadere in una vera e propria truffa immobiliare.
Pur essendo un’ipotesi catastrofica – quella della truffa immobiliare – non è comunque un pericolo da sottovalutare: basta effettuare una breve ricerca su Internet per verificare quanto è diffuso il fenomeno delle truffe immobiliari, che colpiscono ogni anno migliaia di persone.
Diventa quindi essenziale, alla luce di tutto ciò, avvalersi di uno specialista nella materia di investimenti immobiliari in Italia da parte di stranieri, che possa svolgere non soltanto un’attività di consulenza in materia contrattualistica, ma un’attività di assistenza tecnica e giuridica più complessa, assistendo il cliente passo passo, lungo l’intero percorso che conduce all’acquisto di un immobile in Italia.
Scenari tipici / Casi studio
Gli scenari tipici sono stati elaborati da una fusione delle fattispecie più significative di immigrazione corporate che lo Studio tratta abitualmente, al fine di creare un caso strutturato e complesso, utile al lettore per orientarsi nella gestione del proprio caso personale. I casi studio illustrano invece vicende singole, realmente trattate, con dati e dettagli anonimizzati per garantire la riservatezza dei clienti.
Professionista USA sceglie l’Italia: residenza elettiva ottenuta e futuro pianificato
Professionista americana ottiene il visto per residenza elettiva mantenendo i legami con gli USA. Assistenza integrata dalla strategia legale alla ricerca dell’immobile.
Artista lirico USA ottiene il nulla osta in 7 giorni
Artista operistico americano con contratti già sottoscritti presso un teatro italiano. Nulla osta al lavoro autonomo ottenuto in tempi urgenti per rispettare gli impegni professionali.
Cliente USA acquista immobile a Roma: compravendita sicura
Cittadina americana assistita nell’acquisto di un immobile a Roma. Criticità urbanistiche e vincoli contrattuali identificati e risolti prima della firma, operazione conclusa tramite procura notarile.
Diniego del visto per residenza elettiva: ricorso al TAR ribalta la decisione del Consolato
Cittadino sudafricano con patrimonio immobiliare internazionale e rendite documentate. Visto per residenza elettiva negato dal Consolato di San Paolo con motivazione generica: ricorso al TAR per il Lazio.
Trasferirsi in Italia per lavoro qualificato: il caso di successo di un professionista del settore tech
Consulente tecnologico dal Regno Unito con nuova collaborazione presso società internazionale a Milano. Canale d’ingresso per professionista extra-UE, visto per lavoro qualificato, permesso di soggiorno e relocation completa.
Investitore americano: da New York a una villa in Toscana
Operazione immobiliare cross-border con relocation completa. Acquisto proprietà di pregio, posizione fiscale, residenza e iscrizione sanitaria gestiti a distanza.
Coppia canadese: proprietà per il ritiro in Puglia
Da Toronto alla Valle d’Itria. Acquisto masseria con criticità catastali, regime flat tax 7% sulle pensioni estere, visto per residenza elettiva e transizione sanitaria.
Imprenditore britannico: apertura attività a Milano
Post-Brexit, un imprenditore tech londinese apre sede operativa a Milano. Percorso migratorio da extracomunitario, costituzione società e pianificazione fiscale.
Pensionato svizzero: regime flat tax 7% nel Sud Italia
Dirigente bancario da Zurigo alla Calabria. Gestione pilastro previdenziale svizzero, Convenzione Italia-Svizzera e cancellazione dal registro contribuenti cantonale.
Coppia americana: progetto di ritiro in Abruzzo con visto e flat tax
Dal Connecticut all’Abruzzo. Visto per residenza elettiva, flat tax 7% coordinata con obblighi IRS e FATCA, transizione da Medicare al SSN italiano.
Coppia tedesca: da Monaco di Baviera a Tropea
Pensionati ingegneri dal settore automotive bavarese. Gestione pensione a più livelli, Convenzione Italia-Germania e regime agevolato 7%.
Startup tech: apertura filiale italiana per il mercato EU
SaaS dalla Bay Area apre sede a Milano. SRL startup innovativa, Carta Blu UE per il team, transfer pricing, regime impatriati e conformità GDPR.
Brand di moda: ufficio di rappresentanza a Milano
Brand premium newyorkese apre presidio a Milano. Strutturazione per evitare stabile organizzazione, trasferimento direttrice creativa e gestione showroom.
Azienda manifatturiera: trasferimenti ICT in Italia
Multinazionale giapponese trasferisce 3 figure chiave in Piemonte. Permessi ICT per manager e specialista, coordinamento consolare e regime impatriati per tutti i dipendenti.
Come lo Studio Legale Internazionale Boschetti può essere utile per una consulenza immobiliare per stranieri in Italia
Italy Visa Investments, brand di Boschetti Studio Legale, società tra avvocati con sede a Roma, significa garanzia per chi intende acquistare immobili per stranieri.
Boschetti Studio Legale, è leader in materia di investimenti immobiliari in Italia da parte di stranieri. Avvalendoci della collaborazione tecnica di un’impresa partner e di agenti immobiliari di stretta fiducia, prestiamo assistenza e consulenza tecnica, giuridica e amministrativa, durante tutte le fasi che caratterizzano la compravendita immobiliare.
Potete fare affidamento su di noi già nel valutare le condizioni proposte dal proprietario dell’immobile e dall’agenzia immobiliare, nel proporre le vostre richieste particolari.
Vi rappresentiamo affinché la trattativa si svolga in modo per voi conveniente. Inoltre, vi assistiamo nella richiesta del visto per affari, che sarà necessario affinché possiate fare ingresso regolare in Italia e visitare di persona gli immobili, per scegliere quello a voi più gradito, e per sottoscrivere gli atti dal Notaio.
A tal riguardo, vi assistiamo nella fase del contratto preliminare di compravendita, analizzeremo la bozza preparata dal Notaio, proporremo le modifiche che riterremo utili per il vostro interesse e dialogheremo anche con il venditore per risolvere eventuali discordanze.
Ci interfacceremo per voi con geometri, architetti, ingegneri, al fine di avere certezza che l’immobile non presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico e catastale. Ci attiveremo per far richiedere il progetto dell’immobile e la visura catastale, al fine di verificare che l’immobile da voi acquistato non presenti problemi che un giorno, laddove scoperti, potrebbero comportare l’obbligo di sanatorie e responsabilità per abusi edilizi.
È chiaro, quindi, che la nostra consulenza immobiliare per stranieri in Italia abbraccia il cliente dall’inizio fino alla fine del procedimento, tenendolo al riparo dalle cattive sorprese a cui coloro che intendono acquistare immobili per stranieri sono inevitabilmente esposti per non conoscere le nostre leggi, la lingua italiana, soprattutto se parliamo di quella tecnica e giuridica, e per non avere, il più delle volte, competenze in materia.
Anche nel momento della stipula del contratto definitivo di compravendita (c.d. rogito) non sarete soli. Vi accompagneremo dal Notaio e, dopo aver già esaminato la bozza dell’atto, discuteremo per voi su eventuali richieste del venditore o su clausole che dovessero essere proposte all’ultimo minuto. Analizzeremo altresì il contratto di mutuo, laddove abbiate deciso di accedere a un mutuo bancario per pagare una parte del prezzo d’acquisto.
Infine, se dovete affrontare una ristrutturazione edilizia, analizzeremo il contratto d’appalto e vi tuteleremo durante tutta l’esecuzione delle opere, interfacciandoci con il direttore dei lavori, nonché con il commercialista per quanto riguarda le pratiche per l’accesso agli eventuali bonus casa e superbonus.
Condividi con noi il tuo sogno di effettuare investimenti immobiliari in Italia da parte di stranieri. Vi daremo il supporto che vi occorre per compiere un’operazione a voi conveniente che sia, al tempo stesso, perfettamente legale e pulita.
Se hai intenzione di acquistare un immobile, il primo passo è fare luce sulla finalità della compravendita. Vuoi acquistare una casa vacanze? oppure vuoi trasferirti a vivere in Italia? O ancora: vuoi fare un semplice investimento per poi rivendere?
A quel punto, avrai bisogno di individuare una rosa di immobili compatibili con le tue finalità. Qui puoi già contattarci, perché noi incaricheremo i nostri agenti immobiliari di fiducia di effettuare una ricerca di mercato nella zona da te prescelta.
Eccoti, allora, con una rosa di immobili. A questo punto puoi chiederci dei materiali fotografici e/o audiovisivi, oppure puoi richiedere – sempre con noi – un visto per affari o per turismo e ti presenterai di persona alle visite.
Bene, hai scelto l’immobile di tuo maggior gradimento. Prima di tutto dobbiamo indagare sulla regolarità urbanistica e catastale dello stesso e se esistono dei carichi pregiudiziali, quale ad esempio un’ipoteca. Per quanto riguarda il primo aspetto, dovremo incaricare per te un geometra, o un architetto o un ingegnere che possano effettuare tali prestazioni a loro riservate. Nel caso di irregolarità, si farà presente, già nel contratto preliminare di compravendita, che il venditore è obbligato a sanare le stesse e mettere l’immobile in condizioni di assoluta legalità. In merito invece ai carichi pregiudiziali, suggeriamo invece di iniziare a confrontarci con il Notaio.
Ora si tratta di presentare la proposta irrevocabile d’acquisto. Prima proviamo a sondare con l’agenzia quali sono i margini di trattativa. Noi, sulla base della nostra esperienza, ti consiglieremo come condurre la trattativa e quale prezzo iniziale proporre. Ti rappresentiamo con l’agenzia immobiliare e con il venditore. Ricorda: l’agente immobiliare che ha trovato la rosa d’immobili più adatta per te è nostro collaboratore. per cui non avrà alcuna intenzione di farti concludere un cattivo affare. Ricorda un’altra cosa: l’agente immobiliare può proporci immobili che sono in pre-asta, il che ti consentirebbe di acquistare l’immobile sotto-costo.
Andiamo avanti. Hai presentato la proposta e il venditore ha accettato. Ora si tratta di stipulare il contratto preliminare di compravendita. Se non lo hai fatto prima, ora è bene che tu venga in Italia a stipulare l’atto di persona, senza togliere, comunque, che esiste la possibilità di conferirci procura anche per la stipula. Dovremo stabilire se il preliminare debba essere stipulato presso l’agenzia immobiliare, con scrittura privata che andrà obbligatoriamente registrata, oppure con maggiori tutele dinanzi al Notaio (soluzione consigliata in molti casi per questioni di pubblicità legale rispetto ai terzi: ad esempio quando ci sono importi di caparra confirmatoria molto elevati, o se il preliminare contiene delle obbligazioni pendenti a carico delle parti, o se tra il preliminare e il rogito intercorre un considerevole lasso di tempo).
Il contratto preliminare prevederà la data del rogito. Questo periodo potrà essere utile alle parti per poter adempiere alle rispettive obbligazioni, strumentali al perfezionamento dell’operazione: ad esempio, il venditore avrà modo di sanare eventuali difformità urbanistiche, mentre l’acquirente potrà reperire le risorse finanziarie necessarie per effettuare l’acquisto, ricordando che eventuali finanziamenti bancari dovranno essere richiesti dallo straniero nel proprio Paese, poiché in Italia non vengono concessi mutui a cittadini stranieri non residenti.
Ed ecco finalmente che il sogno si concretizza. Siamo davanti al Notaio, tu, noi che ti assistiamo e il venditore, per la stipula del contratto definitivo di compravendita. Ci sarà la consegna delle chiavi, che rappresenterà il momento – anche simbolico – in cui diventerai l’effettivo proprietario dell’immobile.
Ora, se si tratta di una prima casa, è bene che tu trasferisca subito la residenza nell’immobile che hai acquistato per usufruire dei relativi benefici fiscali. L’atto sarà registrato dal Notaio.
Complimenti! Sei un proprietario d’immobili in Italia.
Richiedi una valutazione preliminare
Compila il modulo per consentirci di valutare il tuo caso. Ti ricontatteremo entro 48 ore lavorative per comunicarti se e come possiamo assisterti.
Via dei Gracchi, 151
00192 Roma – Italy
info@italyvisainvestments.com
Tel: + 39 – 06 889 21971
solo su prenotazione
Giorno: Lunedì – Venerdì
Orari: 9.00-13.00 / 16.00-20.00
La provenienza dei fondi si dimostra con documentazione bancaria che certifichi la titolarità e la tracciabilità del capitale: estratti conto degli ultimi 12-24 mesi, certificazioni bancarie, documentazione fiscale del paese di origine, atti di vendita immobiliare o contratti di cessione se i fondi derivano da operazioni specifiche.
Per il visto investitori italiano (minimo 500.000 euro in società o 250.000 euro in startup innovativa), la documentazione deve essere tradotta, legalizzata e verificabile. Le autorità controllano che i fondi non provengano da attività illecite tramite le procedure antiriciclaggio.
No, l’acquisto di un immobile in Italia non dà automaticamente diritto al permesso di soggiorno. Lo straniero extracomunitario può acquistare liberamente, ma per risiedere in Italia serve un titolo di soggiorno autonomo: residenza elettiva, visto investitori, lavoro o altro motivo previsto dalla legge.
L’immobile di proprietà è però un requisito utile per diverse tipologie di permesso, in particolare per la residenza elettiva. Dimostra il radicamento nel territorio e soddisfa il requisito dell’alloggio. L’acquisto va quindi inserito in una strategia migratoria complessiva.
Lo straniero paga le stesse imposte di un cittadino italiano: imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sul valore catastale se acquista da privato, IVA al 4% o 10% se acquista da costruttore. Si aggiungono imposta ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna per prima casa).
L’agevolazione prima casa è accessibile anche allo straniero, a condizione che stabilisca la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Il regime fiscale per neo-residenti o impatriati può offrire ulteriori vantaggi sull’imposizione dei redditi esteri.
Non esiste un importo minimo fissato per legge. Il consolato valuta caso per caso la capacità del richiedente di mantenersi senza lavorare in Italia. Nella prassi, un reddito annuo da fonti passive (pensione, rendite, dividendi) di almeno 31.000 euro per il richiedente singolo è considerato sufficiente, con incremento per familiari a carico.
La residenza elettiva è destinata a chi intende trasferirsi in Italia senza svolgere attività lavorativa. L’immobile di proprietà o un contratto di affitto a lungo termine rafforzano la domanda. La dimostrazione delle fonti di reddito passive è il requisito centrale.
L’ufficio di rappresentanza non svolge attività commerciale in Italia: promuove, raccoglie informazioni e cura i rapporti con clienti e fornitori senza concludere contratti. Non configurando stabile organizzazione, non genera reddito imponibile in Italia e non è soggetto a IRES né a IVA sulle operazioni.
I vantaggi: presenza fisica nel mercato italiano senza imposizione fiscale diretta, costi di avviamento contenuti, nessun obbligo di bilancio autonomo. Gli obblighi: iscrizione al REA della Camera di Commercio, tenuta dei registri contabili per le spese sostenute, dichiarazione dei sostituti d’imposta per eventuali dipendenti.
I fondatori stranieri di startup innovative possono beneficiare della detrazione IRPEF del 30% (fino al 50% in alcuni casi) sugli investimenti nel capitale della società, del regime di vantaggio fiscale per neo-residenti e dell’esenzione dal pagamento dei diritti camerali e bolli per i primi 5 anni.
La startup deve essere iscritta nella sezione speciale del Registro delle Imprese e rispettare i requisiti della normativa (D.L. 179/2012): fatturato annuo sotto i 5 milioni, oggetto sociale innovativo, spese in R&D almeno il 15% del fatturato. Il visto per startup innovativa richiede un investimento minimo di 50.000 euro.
