Famiglia emiratina: golden visa e investimento immobiliare di lusso a Roma

Un cittadino emiratino di quarantasette anni, residente a Dubai, fondatore e azionista di maggioranza di un gruppo familiare attivo nel settore hospitality e real estate con proprietà distribuite tra Emirati Arabi Uniti, Oman e Bahrain. Il gruppo comprendeva una catena di boutique hotel, un portafoglio di immobili commerciali a Dubai e Abu Dhabi e una società di gestione patrimoniale registrata nel Dubai International Financial Centre.

Il nucleo familiare era composto dal cliente, dalla coniuge e da tre figli: il maggiore iscritto a un’università londinese, i due minori frequentanti una scuola internazionale a Dubai. Il progetto prevedeva l’acquisizione di un appartamento di rappresentanza nel centro storico di Roma, da utilizzare sia come residenza personale sia come base per l’espansione del gruppo nel mercato europeo dell’hospitality, e l’ottenimento del visto per investitori italiano che consentisse l’ingresso e il soggiorno in Italia con possibilità di circolare nello spazio Schengen secondo le regole ordinarie.

Lo Studio ha strutturato un percorso integrato che coordinava l’iter dell’investor visa, l’acquisizione immobiliare e la pianificazione fiscale come elementi interdipendenti di un’unica operazione, con una timeline che teneva conto delle esigenze familiari e dell’anno scolastico dei figli minori.

1. Pre-screening e documentazione investor visa

• Mappatura completa della struttura patrimoniale del cliente: ricostruzione della catena di proprietà dalle società operative emiratine ai veicoli del DIFC fino al trust delle Isole del Canale, con documentazione della provenienza dei fondi attraverso bilanci certificati, dichiarazioni bancarie e corporate records
• Predisposizione del dossier per il Comitato interministeriale:documentazione relativa all’investimento qualificato previsto dalla normativa, con dettaglio dell’immobile target, proiezione del mantenimento dell’investimento per il periodo biennale, documentazione patrimoniale e professionale del richiedente
• Coordinamento con il Consolato d’Italia a Dubai per la presentazione dell’istanza di visto, successivamente alla lettera di nulla osta del Comitato
• Gestione delle istanze per ciascun membro del nucleo familiare, inclusa l’analisi del percorso specifico per il figlio maggiorenne universitario a Londra

2. Acquisizione immobiliare

• Individuazione dell’immobile di pregio nel quadrante tra Piazza di Spagna e Piazza Navona tramite la rete di contatti dello Studio con agenzie specializzate nel segmento luxury: un appartamento di rappresentanza in un palazzo storico con affaccio monumentale
• Due diligence approfondita: verifica della titolarità, visure ipotecarie e catastali, accertamento della conformità urbanistica ed edilizia, analisi dei vincoli della Soprintendenza, verifica dell’assenza di prelazioni da parte dello Stato sull’immobile vincolato
• Negoziazione del prezzo e predisposizione del contratto preliminare con clausole sospensive legate all’ottenimento del nulla osta per l’investimento previsto dalla normativa sull’Investor Visa
• Coordinamento dei flussi finanziari: trasferimento dal conto del DIFC al conto dedicato notarile, con documentazione antiriciclaggio completa per il notaio rogante e per l’istituto bancario italiano
• Assistenza al rogito e registrazione dell’atto, con gestione degli adempimenti fiscali connessi (imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale)

3. Pianificazione fiscale

• Analisi costi-benefici del regime di imposta sostitutiva sui redditi esteri (flat tax 200.000 euro): confronto tra il costo annuo fisso del regime e il carico fiscale che deriverebbe dalla tassazione ordinaria del reddito mondiale del cliente, tenendo conto dell’assenza di imposte negli Emirati
• Strutturazione della posizione fiscale italiana per il primo anno: determinazione della data di acquisizione della residenza fiscale, gestione della dichiarazione per il periodo frazionato, opzione per il regime sostitutivo
• Analisi CFC sulle partecipazioni estere e sul trust: determinazione delle società e dei veicoli che rientrano nell’ambito della normativa CFC italiana e definizione delle strategie di compliance
• Predisposizione del quadro RW per il monitoraggio delle attività finanziarie e patrimoniali detenute all’estero: conti bancari emiratini, partecipazioni societarie, trust, immobili nel Golfo

4. Insediamento familiare

• Iscrizione anagrafica e ottenimento del codice fiscale per tutti i membri del nucleo familiare
• Iscrizione dei due figli minori presso una scuola internazionale a Roma: individuazione dell’istituto, gestione dell’equivalenza dei titoli e delle pratiche di ammissione
• Apertura dei conti correnti bancari italiani e instaurazione del rapporto con un istituto di private banking per la gestione del patrimonio sul territorio
• Attivazione della copertura sanitaria: polizza privata internazionale integrata dall’iscrizione volontaria al Servizio Sanitario Nazionale
• Coordinamento del progetto di ristrutturazione dell’appartamento con uno studio di architettura specializzato in immobili vincolati, inclusa la richiesta di autorizzazione alla Soprintendenza

“A Dubai non paghiamo imposte sul reddito, e la nostra prima preoccupazione era capire quale sarebbe stato l’impatto fiscale del trasferimento in Italia. Avevamo sentito parlare del regime per i nuovi residenti, ma non sapevamo se fosse applicabile alla nostra situazione con società in più Paesi e un trust familiare. Poi c’era il visto: dimostrare la provenienza dei fondi attraverso una struttura con più livelli societari richiedeva una documentazione che noi da soli non avremmo saputo preparare. Lo Studio ha gestito tutto in parallelo: il dossier per il Comitato, la ricerca dell’appartamento nel centro di Roma con tutte le verifiche sui vincoli storici, la pianificazione fiscale e l’iscrizione dei bambini a scuola. In sette mesi eravamo a Roma con tutto in regola.”